מצבים שונים כאשר קיימות זכויות בניה

כפי שהוסבר, אחד התנאים לפטור ממס שבח הינו הגדרת הנכס דירת מגורים מזכה. אחד התנאים שם, מחייב כי הדירה תהיה בנויה-שבנייתה נסתיימה. מטעם זה בנכס אשר בו יש זכויות בניה, אין פטור על חלק זה שטרם נסתיימה בנייתו. מרבית האנשים שמוכרים דופלקס, דירת גג, פנטהאוז, קוטג' או בית צמוד קרקע לאחר מגורים בו במשך שנים רבות, אינם מודעים לכך שהם יחוייבו במס שבח בגין זכויות בניה שהם מעולם לא ניצלו.  בשנים האחרונות הרשויות המקומיות מנסות להשית זכויות בניה "חדשות" גם על דירות מגורים רגילות בבניה רוויה הן מחייבות בהיטל השבחה, ורשות מיסוי מקרקעין במס שבח.

להלן מספר דוגמאות של פטורים שכיחים להפחתת החבות במס שבח על זכויות בניה שלא נוצלו ע"י המוכרים:

• א. שווי ללא זכויות בניה נמוך מרצפת הפטור
  תינתן הקלה עד תקרת הפטור, מס שבח מלא יחול מרצפת הפטור עד שווי הדירה הכולל את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.
• ב. שווי ללא זכויות מעל ריצפת הפטור ומתחת לתקרה
  כאן נבחין בשלושה מצבים:
  • שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור – תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם קיים חלק עודף הוא יחוייב במס שבח מלא.
  • שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור – תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם לא קיים חלק עודף לא יחול מס שבח מלא.
  • שווי הדירה כולה מעל תקרת הפטור – החלק העודף מעל תקרת הפטור יחוייב במס שבח מלא.
• ג. שווי ללא זכויות מעל תקרת הפטור
  כאן נבחין בשני מצבים:
  • שווי הדירה כולה מתחת לשווי דירת יוקרה – החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא.
  • שווי הדירה כולה מעל לשווי דירת יוקרה – החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא, החלק מעל שווי דירת יוקרה ועד תחילת שווי זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב לפי מס שבח מיטיב.

החישובים הופכים להיות מורכבים יותר כאשר מדובר במכר דירה שאינה זכאית לפטור (למשל דירת מגורים שאיננה דירה יחידה) ואז מבוצעים חישובים נוספים של לינאריות מיטיבה על בסיס דו שלבי – עד לחלק החייב במס שבח מלא. אם מדובר בדירה מושכרת, חובה להתחשב במרכיב הפחת לפי הכללים של רשות המיסים – ראו מחשבון פחת על דירת מגורים ואם מדובר בדירת יוקרה מתבצע תחשיב נוסף לצורך הפחתת החבות הכוללת במס השבח – ראו מחשבון קביעת שווי בדירת יוקרה.

החישובים מתחילים להיות מאתגרים יותר כאשר מדובר במכר דירת ירושה, או מספר דירות ירושה ואחד מהיורשים הוא תושב חוץ, לעיתים גם המורישים הם תושבי חוץ ומי מהיורשים נפטר בדרך ולו צאצאים בעלי זכויות – מעבר לטיפול המשפטי המורכב (טיפול בענייני הירושה ו/או הצוואה, הסכם חלוקת העיזבון וכו'), יש לערוך שומה עצמית לכל נישום ונישום.

חייב לשתף ולגלות את הסוד… לעשות את מה שאתה אוהב בסופר מקצועיות!
החלק האהוב עליי ביותר הוא תכנוני מיסוי מקרקעין – עריכת תחשיבים רבים, עריכת שומה העצמית לכל נישום ונישום – בחלק זה יש מקום להפעלת "קסמים משפטיים" באמצעות: שימוש בחקיקה ראשית, חקיקה נלווית, חקיקה משנית, הוראות ביצוע, פסיקה בעליון, פסיקה של ועדות ערר, הנחיות פנימיות של הרשות, החלטות מקדמיות (פרה רולינג) – ולקבל תוצאות מפתיעות ביותר לטובת המוכרים! היו מקרים שקיבלתי תיקים בהם הייתה חבות מס שבח של מאות אלפי ש"ח והצלחתי להוריד את החבות במס שבח לאפס! במקרים רבים אחרים מדובר בהפחתה ניכרת של חבות מס השבח.

שימוש מושכל בתכנוני מס יכול לחסוך לנישום מאות אלפי ש"ח ובדירות יוקרה אף יותר. שימו לב! רצפת הפטור ותקרת הפטור מתעדכנים בכל שנה המסתיימת ביום ה 15 לחודש ינואר. קרי עסקאות מהיום ה 16 חל עליהן עדכון הסכומים הן בעניין הרצפה והן בעניין התקרה.