הזרעים לתיקון 4 לתמ"א 38 נזרעו בפברואר 2015 עם החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. במסגרת החלטה זו נקבע גם כי יש לקדם את התיקון הרביעי לתמ"א 38 לשם קידומן של מספר מטרות כגון:
המטרות הללו הן כמובן רק חלק מהתכלית העומדת מאחורי תיקון 4 לתמ"א 38 העתיד לבוא, וכל אחת מהן היא עולם בפני עצמו.
משרד עורכי דין תמ"א 38 מעניק לדיירים ליווי וייעוץ משפטי באמצעות עורך דין מקצועי, החל בהכרת קבלנים ניהול המו"מ מול הקבלנים וניסוח חוזה תמ"א 38, בחתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה.הכל תוך שימת דגש על ביטחונות וערבויות ראויות לשביעות רצון הדיירים, זהו אחד הדברים היותר חשובים בכניסה לפרוייקט בסדר גודל של בניין, חשוב להקפיד שעו"ד תמ"א 38 יהיה בקיא בצד המקצועי וקשוב בצד האנושי.חשוב להקפיד כי החוזה יכלול חבות תשלומי מס מכל סוג ומין על הקבלן/יזם ולא על הדיירים.חשוב לבחור יזם בעל ידע וניסיון בתמ"א, מדובר בפרוייקט שמעניק הטבות גדולות מחד, אך מצריך ידע למאפיינים הייחודיים לפרוייקט מסוג שכזה, שכן ישנן עלויות גבוהות יותר מכפי שנהוג להניח מלכה תחילה.חשוב למנות חברי נציגות בניין זמינים, המוכנים לתת ממרצם וזמנם לפרוייטק.
חשוב לבחור עו"ד אמין וחרוץ, אדם שיהיה זמין לשאלות גם אחרי חתימת ההסכם.
חשוב להסביר לכל הדיירים את יתרונות הפרוייקט, ככל שכל השכנים בבית מסכימים לו, העבודה מול הגורמים המקצועיים תהא חלקה ונוחה לכל הצדדים.
חשוב להתאזר בסבלנות, כשנה של מו"מ ואישורים ולפחות כפול בזמן הבניה, אולם בסוף מקבלים בניין בסטנדרט בטיחות גבוה, ממ"ד חדש ומרפסת שמש, והכל בלי לשלם כסף.
תוכנית תמ"א 38 שאושרה לראשונה באפריל 2005 מציינת 12 שנים לפרסומה. כבר למעלה מעשור שהתוכנית ממשיכה להגדיר פעם אחר פעם את המושג "התחדשות עירונית בישראל". נדמה כי אי אפשר להתווכח עם הצלחתה אשר נעמדת ביותר מ-27,000 יחידות דיור ומאות בניינים שעברו מתיחת פנים משמעותית – בין אם על ידי שיפוץ וחיזוק לפי הוראות התוכנית המקורית תמ"א 38 1, ובין אם במסגרת הריסה ובנייה מחדש – בהתאם לתמ"א 38 2 (או בשפת הציבור – תמ"א הריסה).
מאז פרסומה, תמ"א 38 עברה שינויים והתפתחויות, מתוך שאיפה להגשים את מטרותיה בבניינים רבים ככל הניתן ובאזורים רבים ככל האפשר. בין המהפכות החשובות יש לציין כמובן את תמ"א 38 תיקון 2 שאיפשר לראשונה פרויקטים של חיזוק על ידי הריסת המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, ואת תמ"א 38 תיקון 3 שהביא להרחבת זכויות משמעותית בביצוע התוכנית. זאת לצד תיקונים נקודתיים וספציפיים כמו תיקון 3 א' ששינה את הנוסחה לחישוב זכויות הבנייה בתוכנית.
דבר אחד בטוח לגבי כל התיקונים והשינויים שהוכנסו בתוכנית במרוצת הזמן והוא שכולם סייעו להגברת ההתעניינות בתמ"א 38. כעת עומד על הפרק התיקון הגדול הבא לתוכנית – תמ"א 38 תיקון 4. מה צופן בחובו התיקון, כיצד ישנה את התוכנית, האם יביא בשורה לכשלים ואתגרים שטרם נענו בתוכנית המקורית על שלל תיקוניה ומהם עיקריו.
"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.
קישורים רלבנטיים – מחשבונים משפטיים מקצועיים עבור עורכי דין
מכרתם דירה ב 4 שנים האחרונות וחוייבתם בתשלום מס שבח גבוה ?הבשורה הטובה היא שניתן להפחית את חבות מס השבח ובלבד שמבצעים תחשיבים נכונים ומגישים את הבקשה להחזר מס תוך 4 שנים מיום שאושרה השומה העצמית או נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה בגין המכירה.
שימוש בפטור ו"פטורים" (10 מצבים שכיחים). לינאריות רגילה. לינאריות מיטיבה. לינאריות מיטיבה + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה (דירת יוקרה). חלק בפטור + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה + לינאריות מיטיבה. דחיית מס.
מצבים שונים כאשר קיימות זכויות בניה
כפי שהוסבר, אחד התנאים לפטור ממס שבח הינו הגדרת הנכס דירת מגורים מזכה. אחד התנאים שם, מחייב כי הדירה תהיה בנויה-שבנייתה נסתיימה. מטעם זה בנכס אשר בו יש זכויות בניה, אין פטור על חלק זה שטרם נסתיימה בנייתו. מרבית האנשים שמוכרים דופלקס, דירת גג, פנטהאוז, קוטג' או בית צמוד קרקע לאחר מגורים בו במשך שנים רבות, אינם מודעים לכך שהם יחוייבו במס שבח בגין זכויות בניה שהם מעולם לא ניצלו. בשנים האחרונות הרשויות המקומיות מנסות להשית זכויות בניה "חדשות" גם על דירות מגורים רגילות בבניה רוויה הן מחייבות בהיטל השבחה, ורשות מיסוי מקרקעין במס שבח.
להלן מספר דוגמאות של פטורים שכיחים להפחתת החבות במס שבח על זכויות בניה שלא נוצלו ע"י המוכרים:
החישובים הופכים להיות מורכבים יותר כאשר מדובר במכר דירה שאינה זכאית לפטור (למשל דירת מגורים שאיננה דירה יחידה) ואז מבוצעים חישובים נוספים של לינאריות מיטיבה על בסיס דו שלבי – עד לחלק החייב במס שבח מלא. אם מדובר בדירה מושכרת, חובה להתחשב במרכיב הפחת לפי הכללים של רשות המיסים – ראו מחשבון פחת על דירת מגורים ואם מדובר בדירת יוקרה מתבצע תחשיב נוסף לצורך הפחתת החבות הכוללת במס השבח – ראו מחשבון קביעת שווי בדירת יוקרה.
החישובים מתחילים להיות מאתגרים יותר כאשר מדובר במכר דירת ירושה, או מספר דירות ירושה ואחד מהיורשים הוא תושב חוץ, לעיתים גם המורישים הם תושבי חוץ ומי מהיורשים נפטר בדרך ולו צאצאים בעלי זכויות – מעבר לטיפול המשפטי המורכב (טיפול בענייני הירושה ו/או הצוואה, הסכם חלוקת העיזבון וכו'), יש לערוך שומה עצמית לכל נישום ונישום.
חייב לשתף ולגלות את הסוד… לעשות את מה שאתה אוהב בסופר מקצועיות!החלק האהוב עליי ביותר הוא תכנוני מיסוי מקרקעין – עריכת תחשיבים רבים, עריכת שומה העצמית לכל נישום ונישום – בחלק זה יש מקום להפעלת "קסמים משפטיים" באמצעות: שימוש בחקיקה ראשית, חקיקה נלווית, חקיקה משנית, הוראות ביצוע, פסיקה בעליון, פסיקה של ועדות ערר, הנחיות פנימיות של הרשות, החלטות מקדמיות (פרה רולינג) – ולקבל תוצאות מפתיעות ביותר לטובת המוכרים! היו מקרים שקיבלתי תיקים בהם הייתה חבות מס שבח של מאות אלפי ש"ח והצלחתי להוריד את החבות במס שבח לאפס! במקרים רבים אחרים מדובר בהפחתה ניכרת של חבות מס השבח.
שימוש מושכל בתכנוני מס יכול לחסוך לנישום מאות אלפי ש"ח ובדירות יוקרה אף יותר. שימו לב! רצפת הפטור ותקרת הפטור מתעדכנים בכל שנה המסתיימת ביום ה 15 לחודש ינואר. קרי עסקאות מהיום ה 16 חל עליהן עדכון הסכומים הן בעניין הרצפה והן בעניין התקרה.
אם המוריש היה עדיין בחיים ומכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה, גם היורש יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה וזאת גם אם יש ליורש דירת מגורים נוספת! המשמעות הינה שלא חל שינוי בסעיף פטור זה.
סעיף 1 לחוק מגדיר מהי דירת מגורים וסעיף 49(א) משלים את ההגדרה לדירת מגורים מזכה: (א) דירה או חלק מדירה (ב) שבנייתה נסתיימה (ג) בבעלותו או בחכירתו של יחיד (ד) משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (ה) אינה מהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה (ו) הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה או לחילופין ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב מס השבח (ז) המוכר הגיש בקשה לפטור.* קיימים תרחישים רבים לחישובים שונים בזכויות בניה בלתי מנוצלות.** ישנם מצבים שבהם ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס שבח.*** תקופת צינון לדירות מתנה – 3 שנים עם המוכר גר בדירה, 4 שנים אם לא גר בדירה.
מקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור אם גר בה 3 שנים וזאת דירתו היחידה, אם לא גר בדירה, יצטרך להמתין 4 שנים ובלבד שביום המכירה זו דירתו היחידה והוא עומד בתנאי סעיף 49ב2. אך שימו לב למצב הבא – אם הדירה נרכשה לאחר 01/01/14 ומקבל הדירה לחוץ למכור אותה בטרם תקופת הצינון, מס השבח שיחול הוא כמו מס מוטב על עליית שווי הדירה מיום רכישתה.
בתקופת המעבר , על מכירת דירה בין הורה לבנו חל מס שבח מלא שיכול להגיע לכ 41% משווי המכירה. במהלך שנת 2017 פורסמה בעיתונות מכירת דירה של איש מוכר בינו לבין בתו, העסקה בוטלה מאחר שהבינו כי מתוך שווי של כ 7 מיליון ש"ח, מס השבח יהיה כמה מיליונים. החל מיום 01/01/18 מכירת דירה בין הורה לבנו תזכה למס מוטב מופחת בהרבה, מפני שכאמור בוטל סעיף 44 , המאפשר גם בעסקה זו "למחוק" את השבח שנצבר עד לשנת 2014.
פטור חד פעמי למוכר שתי דירות בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה בא לסייע לזוגות צעירים המבקשים למכור לאחר נישואיהם, שתי דירות מגורים, שכל אחד מהם הביא עימו לתא המשפחתי מלפני הנישואין. במרבית המקרים לא היה ניתן להשתמש בפטור הנ"ל מכיוון שתא משפחתי לא היה יכול להינות משתי מכירות בתקופת המעבר בפטור. עתה משבוטלה המגבלה של סעיף 44, חזרה האפשרות לבחון את ההטבה הייחודית הניתנת רק פעם אחת בחיים.