באם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור את שתיהן ולרכוש במקומן דירה אחרת, מוטב קודם למכור את הדירה שתחשיב מס השבח בה נמוך, ורק לאחר מכן למכור את הדירה השניה בפטור מלא (בלבד שהחזיק בה 18 חודשים, אין בה זכויות בניה שלא נוצלו ומחיר המכירה מתחת לתקרת שווי דירת יוקרה
דוגמא לתכנון מס:
לאדם שתי דירות: על א' הרווח הוא 1,000,000 ₪ , על ב' הרווח הוא 500,000 ₪.
אם ימכור קודם דירה ב' אומדן מס השבח יהיה 25% על 500,000 ש"ח, אם ימכור קודם דירה מס השבח יהיה 25% על 1,000,000 ₪ לפיכך, כדאי לו למכור קודם את דירה ב' ולאחר מכן את דירה א' בפטור. סדר מכירות נכון יחסוך למוכר 25% מ 500,000 ₪ קרי: 125,000 ש"ח!
אם ביום 01/01/14 היתה ברשות הנישום יותר מדירת מגורים אחת, הוא מכר דירות מגורים ונשאר רק עם אחת, הוא לא יכל לקבל עליה פטור ממס שבח בתקופת המעבר!החל מיום 01/01/18 המצב השתנה: המועד היחיד הקובע לעניין הבדיקה אם מדובר בדירה יחידה (דירה יחידה זכאית לפטור) הוא מועד המכירה בלבד!אם למשל היה בעלים של 4 דירות (לפחות 18 חודשים), מיום 01/01/18 הוא יכול למכור 4 דירות ביום אחד, על 3 הוא יקבל הטבה (מס לינארי מוטב) ועל הדירה הרביעית יקבל פטור מלא (בהנחה שהיא לא דירת יוקרה כהגדרתה בחוק ואין בה זכויות בניה).
החל מיום 01/01/18 החוק מסיר את מגבלת ההטבה שניתנה למספר הדירות הנמכרות. בתקופת המעבר כאמור, הוגבלה ההטבה לשתי דירות בלבד. מעתה ניתן לכאורה למכור דירות ללא הגבלה ולקבל את הזכות לתחשיב מס שבח מוטב ללא הגבלה. למותר לציין כי היתרון העצום הגלום בשימוש במס המוטב הוא בכך שהמס המוטב "מוחק" את השבח שנצבר עד ליום 01/01/14 ובכך מקטין באופן משמעותי את החבות במס.המגבלה היחידה שיכולה לחול מעתה, היא מגבלת פקודת מס הכנסה!רשות המיסים יכולה לראות אדם המוכר 10 דירות ומעלה, כפעולה עסקית ולמסות את הנישום במס הכנסה, מע"מ , ביטוח לאומי וזאת מכוח סיווג העסקה כעסקת אקראי.
החל מיום 01/01/18 נכנסים לתוקף שינויים במיסוי מקרקעין, במכר דירות מגורים בישראל וזאת עקב בטלותו של סעיף 44 לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים התשע"ג-2013 (להלן: "סעיף 44"). סעיף 44 יחד עם תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, הטילו מגבלות רבות על מוכרי דירות מגורים בין השנים 2014 ועד סוף 2017 (להלן: "תקופת המעבר"), ועל מעבירי דירות מתנה. לכן בטלות סעיף 44 , יוצרת מציאות חדשה בתחום מיסוי המקרקעין, לכאורה "פטורים חדשים" ו/או "הקלות חדשות" שלא היו קיימים במשך 4 שנים וחשוב לתת עליהם את הדעת בעת תכנון מס לקראת עסקאות מקרקעין בכלל ולמרובי דירות בפרט בטרם כל עסקה ו/או ירושה ו/או חלוקת עיזבון ו/או העברה במתנה. כאן עיקרי ההטבות החדשות, ההטבות שממשיכות הטבות שחוזרות, מכר דירות עם זכויות בניה שלא נוצלו ובסיס תכנוני המס.