למשרד ניסיון וידע עשיר בייצוגם של מעסיקים ועובדים בענפים שונים בעולם העבודה, ובקשת סוגיות שונות בתחום דיני עבודה.
בין היתר, מתמחה המשרד בניהול משא ומתן בחוזי עבודה, ייצוג בבית הדין לעבודה של עובדים, וועדי עובדים, או חברות ומעסיקים בתביעות ובסכסוכי עובדה בקשר למגוון זכויות ומחלוקות עבודה.
ככלל, נמליץ ללקוח, בין שהוא מעסיק ובין שהוא עובד, ליצור קשר לליווי משפטי בדיני עבודה, לפני סיום יחסים העבודה או כתיבת מכתב בעניין סיום יחסי העבודה.
ליווי משפטי לעובד אשר פוטר או התפטר, או בשלבים הקודמים לסיום העבודה חיוני ללקוח, מאחר ומדובר ברגעים מכריעים. מדובר בתחום מקצועי גרידא שאינו מוכר לעובד ולמעביד. אפילו עריכת חשבון זכויות לא תמיד צולח ומקובל על שני הצדדים, קל וחומר בכל הנוגע לסוגיות משפטיות וחוקיות היורדות לשורש העניין ונוגעות בשאלות מהותיות בדיני עבודה כגון: זכויות סוציאליות-חופשה, הבראה, פנסיה. דמי חגים, פיטורים-ופיצויי פיטורים, התפטרות-ופיצויי פיטורים, תשלום בגין שעות עבודה נוספות או בגין עבודה בשעות לילה ו/או במשמרות.
ההזדמנויות לפספס ולטעות בחישוב הזכויות רבות, כך גם ההזדמנויות להרוויח ולזכות בזכויות בעזרת ליווי בעו"ד מנוסה.

האם ניתן לעקל דירה שלא רשומה על שם חייב?
על פניו, אין סיבה להעניש את בן או בת הזוג על חטאי האחר, אך במקרים בהם הרישום נעשה בחוסר תום לב ובמטרה להבריח את הנכס, יחל מאבק משפטי בין הנושים לחייב, בניסיון לברר מה הוביל לרישום הדירה המדוברת.

הליך ההוצאה לפועל אינו הליך נעים, אך שכיח במחוזותינו ובו סיטואציות מרכבות שונות. חייב עלול למצוא עצמו במצב בו הנושה אשר דורש ממנו את החוב המגיע לו, פותח בהליך עיקול מאחר ולחייב אין כסף נזיל ולכן רכושו הופך להיות מקור הפירעון. כמובן שכאשר לחייב ישנה דירה הרשומה על שמו ההליך "פשוט" וברור, אך המצב יכול להיות קצת מסובך יותר כאשר הדירה אותה מבקשים לעקל שייכת ורשומה דווקא על בן או בת הזוג של החייב. אז מה עולה בגורלה של דירה כזו והאם ניתן לעקל אותה בכל זאת, ולמכור לכל המרבה במחיר?

כמו כל דבר בעולם המשפטי, גם כאן לא מדובר בתשובה של שחור או לבן, ולכן בתור התחלה תמיד חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בעניין מסוג זה. בשורה התחתונה, אכן קיימת אפשרות בה ניתן יהיה לעקל נכס השייך לחייב אך רשום רק על שם בת הזוג, אך זאת לאחר שהתקיימו מספר תנאים מצטברים ונסיבות מסוימות.

יודגש כי זכות חוזית הנובעת מהסכם מכר הנחתם בתום לב בין צדדים בטרם ניסיון העיקול גוברת על זכות עיקול, אפילו אם הזכות החוזית לא נרשמה בלשכת רישום מקרקעין או במנהל. לפיכך על הנושה נטל ההוכחה והראיה כי הדירה (הנכס) שייכת לבעל החוב (החייב) על אף העובדה כי אינה רשומה על שמו.

חוק הוצאה לפועל יוצר הבחנה בין מצב בו המקרקעין רשומים על שם החייב אז הטלת עיקול תהיה בסמכות רשם הוצאה לפועל, לבין מצב בו המקרקעין רשומים על שם אחר, אז הטלת עיקול תהיה בסמכות בית המשפט.

החוק יוצר הבחנה נוספת בין זוגות שנישאו לפני 1974 הרי שזכויותיהם ברכוש מוסדרות בהתאם להלכת השיתוף, כך שלבן הזוג הלא רשום קמות זכויות מעין קנייניות הן ברכוש המשפחתי, ולרבות בדירת המגורים. לעומת זאת, ביחס לזוגות שנישאו לאחר שנה זו חל משטר רכושי שונה הנגזר מהוראותיו של חוק יחסי ממון, אז זכות בן הזוג הלא רשום אינה קניינית וככל שיש לו זכות בדירה הרשומה על שם בת זוג, זו תיכנס לתוקף רק בשעת פרידה או גירושים . במילים אחרות, במידה והדירה אינה רשומה על שם החייב, נבדוק אם בני זוג נישאו לפני 1974 , אז הזכויות בדירה אפילו אינן רשומות על שם החייב ניתנות לעיקול, ואילו אם בני זוג נישאו לאחר 1974, מלאכת העיקול נעשית מורכבת יותר ויש לשאול מספר שאלות:

האם רישום הדירה על שם האישה בלבד הינה אמיתית או פקטיבית? כלומר, האם העובדה שהנכס רשום רק על שמה, מבטאת בעלות בלעדית שלה, או שבסתר הדירה היא גם של החייב והרישום הינו פקטיבי?
קיום קשר משפחתי או חברי בין החייב לבין בעל הדירה הרשומה. כלומר שעה שהשניים נשואים או ידועים בציבור, או בני משפחה קרובים או חברים קרובים או שותפים עסקיים המנהלים את נכסיהם ביחד ובערבוביה. מצב דברים זה יכול להיראות כהסכמה על שיתוף או נאמנות בדירה. קרי, הרישום הינו בגדר הברחת נכסים.
האם החייב העביר את רישום הדירה בתמורה או ללא תמורה?
מה היה מצבו הכלכלי של החייב בשעת רישום הדירה על שם בת זוג? אם בשעת ההעברה היה חוב, יכולה העברה כזו להיחשב לחסרת תום לב ולהיתפס כהברחת נכסים, ולהיפך, העברה בעת מצב כלכלי סביר יכולה להיחשב העברה בתום לב.
נסיבות נוספות חיצוניות היכולות ללמד על קנוניה בין שני הצדדים. למשל, רקע פלילי של בן או בת הזוג עליהם רשומה הדירה, עבירות כלכליות או עבירות מס של החייב או האישה.
במשפט שהתקיים בין בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד ואח', שם הדירה הייתה רשומה על שם אשת החייב, ניתן ללמוד מפסק הדין שבשעה שרישום דירה על שם בת זוג נובע מחלוקת נכסים אמיתית בזמן שמצבו הכלכלי של החייב סביר, אין לראות בעצם החלוקה ניסיון להברחת נכסים. עוד נלמד מפסק דין זה שאין כוונה נסתרת לשיתוף נכסים גם אם החייב גר יחד עם אשתו בדירה.

כך פסק בית המשפט בעניין: "בעניין שלפני לא יכולה להישמע טענה של ממש כי רישום בית המגורים על שם האישה הוא רישום פיקטיבי או שמדובר בהברחת נכסים. הרישום על שם האישה בלבד נעשה בכוונת מכוון, ובנקודת זמן בה מצבו הכלכלי של הבעל היה טוב (ואכן, ב"כ הבנק חזרה בה, לאחר חקירה קצרה של הבעל, ולאור המלצת בית המשפט, מהטענה להברחת נכסים). ודוק, אין לשלול את האפשרות שבני הזוג בחרו מראש לרשום את הדירה על שם האישה על מנת להגן עליהם מפני כישלון עסקי עתידי של הבעל. עם זאת, החלטה מושכלת ומוקדמת של בני זוג לתכנן מראש את חלוקת הנכסים שלהם באופן המפריד בין נכסים פרטיים לנכסים המשמשים לצורך עסקו של הבעל היא החלטה לגיטימית…"

יוצא מהכלל נוסף העומד בפני בני הזוג על מנת למנוע עיקול דירתם יהא כאשר יוכיחו שהחוב שצבר בן או בת הזוג שהדירה לא רשומה על שמו נוצר בעקבות שימוש אישי או בעקבות בזבוז כספים על מאהבת או צרכים חוץ ביתיים שלא נוגעים לשני בני הזוג. במקרים אלו לא יכול הנושה לתבוע את עיקול הדירה היות והחייב נכנס לחובות עקב בזבוז על דברים אשר אינם קשורים כלל לבעל הדירה.

עוה"ד מוטי מרדכי דזנה
אין ספק שסוגיות מורכבות כגון עיקול ומימוש דירה הרשומה על שם בן זוג חייב, אינה עניין מוכר לגמרי לכלל הציבור ואף לא לכלל עורכי דין, בטח כאשר אינם עוסקים בתחומי גביה הוצאה לפועל ופשיטות רגל.

פסיקות בית המשפט בהחלט נותנות תקווה הן לחייב אשר פעל בתום לב והן לזוכה או נושה אשר יוכיח הברחת נכסים או רישום פיקטיבי. נראה שכל אחד מהצדדים שיציג את הדברים באור נכון ויעשה שימוש בפסיקה הנכונה בהתייחס לנסיבות המקרה הספציפי, עשוי לגבור ולצאת עם ידו על העליונה. ניהול נכון, עשוי להביא את התיק לנקודת סיום אחרת לחלוטין מניהול לא נכון ולשנות את פני הדברים ללא היכר.

עו"ד מוטי מרדכי דזנה מתמחה בגביית חובות והוצאה לפועל ומייעץ גם באתר פרקליטים

פורסם במאקו 3/01/16

אחד האתגרים בתמ"א 38 הוא העדר כדאיות כלכלית באזורים פריפריאליים. הסיבה לכך נעוצה כמובן בערך הקרקע. בעוד שהביצוע הטכני של העבודות זהה כמעט לחלוטין בין מרכז תל אביב לקריית שמונה, ערכן של הדירות שיוספו לבניין (ואשר אמורות לממן את הפרויקט) הוא נמוך בצפון מאשר באזורי הביקוש.

הפערים הללו פוגעים בכדאיות הכלכלית של התוכנית ומהווים כשל מרכזי ביישומה בפריפריה. דבר אשר אינו מתקבל על הדעת וכבר בשנת 2011 הודגש על ידי מכון המחקר והמידע של הכנסת כי זהו "עניין חמור במיוחד, שכן ערים מסוימות בפריפריה נמצאות באזורים רגישים במיוחד לרעידות אדמה". לא זו אף זו, המציאות הביטחונית שמהווה אף היא גורם שאמור לזרז את תמ"א 38 מאיימת לא מעט דווקא על ההתיישבות שנמצאת מחוץ לגבולות תל אביב, רמת גן או הרצליה.

תמ"א 38 תיקון 4 אמור במידה רבה לספק מענה ולקדם שוויון בין המרכז לפריפריה גם בנושא של התחדשות עירונית. קיימות הצעות שונות לשם הגשמת תכלית זו כמו לדוגמה מתן זכויות בנייה במגרשים אחרים (אף ניוד זכויות בנייה בין ערים), הקלת היבטי מיסוי שונים ועוד. יודגש שכבר היום קיימת אפשרות לניוד זכויות אך זאת רק בתוך הרשות המקומית כך שהבשורה לפריפריה לא הושלמה (בלשון המעטה).

אחד העקרונות הידועים של תמ"א 38 כיום הוא שהתוכנית חלה רק על מבנים שהיתרם נתקבל לפני שנת 1980. זאת משום שהתקן הישראלי נגד רעידות אדמה (ת"י 413) אושר בשנת 1975 והחל להיות מחייב משנת 1980 ואילך. בפועל, יישום התקן התעכב וגם לאחר 1980 נבנו לא מעט בניינים שאינם בעלי עמידות מספקת מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.

תיקון 4 לתמ"א 38 אמור לספק פתרון לבעיה הזו על ידי הרחבת תחולת התוכנית לבניינים שנבנו לאחר מכן ולכל הפחות עד שנת 1992. טרם ברור האם בניינים שנבנו לאחר 1980 ייהנו מכל סעיפי והטבות התוכנית, או מתחולה מוגבלת בלבד כמו לדוגמה רק הוספה של חדרי ממ"ד.