מוטי דזנה
03-7764977

שם

דואר אלקטרוני

מספר טלפון*

נושא

תוכן ההודעה

בדיקה חשובה
captcha

שינוי במיסוי מקרקעין בשנת 2018

החל מיום 01/01/18 נכנסים לתוקף שינויים במיסוי מקרקעין, במכר דירות מגורים בישראל וזאת עקב בטלותו של סעיף 44 לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים התשע"ג-2013 (להלן: "סעיף 44"). סעיף 44 יחד עם תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, הטילו מגבלות רבות על מוכרי דירות מגורים בין השנים 2014 ועד סוף 2017 (להלן: "תקופת המעבר"), ועל מעבירי דירות מתנה. לכן בטלות סעיף 44 , יוצרת מציאות חדשה בתחום מיסוי המקרקעין, לכאורה "פטורים חדשים" ו/או "הקלות חדשות" שלא היו קיימים במשך 4 שנים וחשוב לתת עליהם את הדעת בעת תכנון מס לקראת עסקאות מקרקעין בכלל ולמרובי דירות בפרט בטרם כל עסקה ו/או ירושה ו/או חלוקת עיזבון ו/או העברה במתנה. כאן עיקרי ההטבות החדשות, ההטבות שממשיכות הטבות שחוזרות, מכר דירות עם זכויות בניה שלא נוצלו ובסיס תכנוני המס.

 

מכירת מספר דירות לא מוגבל

החל מיום 01/01/18 החוק מסיר את מגבלת ההטבה שניתנה למספר הדירות הנמכרות. בתקופת המעבר כאמור, הוגבלה ההטבה לשתי דירות בלבד. מעתה ניתן לכאורה למכור דירות ללא הגבלה ולקבל את הזכות לתחשיב מס שבח מוטב ללא הגבלה. למותר לציין כי היתרון העצום הגלום בשימוש במס המוטב הוא בכך שהמס המוטב "מוחק" את השבח שנצבר עד ליום 01/01/14 ובכך מקטין באופן משמעותי את החבות במס.
המגבלה היחידה שיכולה לחול מעתה, היא מגבלת פקודת מס הכנסה!
רשות המיסים יכולה לראות אדם המוכר 10 דירות ומעלה, כפעולה עסקית ולמסות את הנישום במס הכנסה, מע"מ , ביטוח לאומי וזאת מכוח סיווג העסקה כעסקת אקראי.

 

אין צורך להמתין למכור את דירה אחרונה

אם ביום 01/01/14 היתה ברשות הנישום יותר מדירת מגורים אחת, הוא מכר דירות מגורים ונשאר רק עם אחת, הוא לא יכל לקבל עליה פטור ממס שבח בתקופת המעבר!
החל מיום 01/01/18 המצב השתנה: המועד היחיד הקובע לעניין הבדיקה אם מדובר בדירה יחידה (דירה יחידה זכאית לפטור) הוא מועד המכירה בלבד!
אם למשל היה בעלים של 4 דירות (לפחות 18 חודשים), מיום 01/01/18 הוא יכול למכור 4 דירות ביום אחד, על 3 הוא יקבל הטבה (מס לינארי מוטב) ועל הדירה הרביעית יקבל פטור מלא (בהנחה שהיא לא דירת יוקרה כהגדרתה בחוק ואין בה זכויות בניה).

 

תכנון סדר מכירת דירות

באם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור את שתיהן ולרכוש במקומן דירה אחרת, מוטב קודם למכור את הדירה שתחשיב מס השבח בה נמוך, ורק לאחר מכן למכור את הדירה השניה בפטור מלא (בלבד שהחזיק בה 18 חודשים, אין בה זכויות בניה שלא נוצלו ומחיר המכירה מתחת לתקרת שווי דירת יוקרה

דוגמא לתכנון מס:

לאדם שתי דירות: על א' הרווח הוא 1,000,000 ₪ , על ב' הרווח הוא 500,000 ₪.

אם ימכור קודם דירה ב' אומדן מס השבח יהיה 25% על 500,000 ש"ח,  אם ימכור קודם דירה  מס השבח יהיה 25% על 1,000,000 ₪ לפיכך, כדאי לו למכור קודם את דירה ב' ולאחר מכן את דירה א' בפטו.  סדר מכירות נכון יחסוך למוכר 25% מ 500,000 ₪ קרי: 125,000 ש"ח!

 

פטור של פעם בחיים למכור שתי דירות כדי לקנות במקומן אחד

פטור חד פעמי למוכר שתי דירות בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה בא לסייע לזוגות צעירים המבקשים למכור לאחר נישואיהם, שתי דירות מגורים, שכל אחד מהם הביא עימו לתא המשפחתי מלפני הנישואין. במרבית המקרים לא היה ניתן להשתמש בפטור הנ"ל מכיוון שתא משפחתי לא היה יכול להינות משתי מכירות בתקופת המעבר בפטור. עתה משבוטלה המגבלה של סעיף 44, חזרה האפשרות לבחון את ההטבה הייחודית הניתנת רק פעם אחת בחיים.

 

ביטול מגבלת מכירה בין הורה לבן

בתקופת המעבר , על מכירת דירה בין הורה לבנו חל מס שבח מלא שיכול להגיע לכ 41% משווי המכירה. במהלך שנת 2017 פורסמה בעיתונות מכירת דירה של איש מוכר בינו לבין בתו, העסקה בוטלה מאחר שהבינו כי מתוך שווי של כ 7 מיליון ש"ח, מס השבח יהיה כמה מיליונים. החל מיום 01/01/18 מכירת דירה בין הורה לבנו תזכה למס מוטב מופחת בהרבה, מפני שכאמור בוטל סעיף 44 , המאפשר גם בעסקה זו "למחוק" את השבח שנצבר עד לשנת 2014.

 

ביטול מגבלת מכירה בין אחים

אותם נימוקים כמו בסעיף הקודם. בוטלו המגבלות במכירה לקרוב בין בתמורה ובין שלא בתמורה (תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין) יצויין כי בתקופת המעבר המחוקק אפשר לבצע זאת רק בדירות שהתקבלו מההורים ו/או באם הוכח שהכסף לרכישת הדירה הגיע מההורים.

 

פטור לדירה שנתקבלה במתנה

מקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור אם גר בה 3 שנים וזאת דירתו היחידה, אם לא גר בדירה, יצטרך להמתין 4 שנים ובלבד שביום המכירה זו דירתו היחידה והוא עומד בתנאי סעיף 49ב2. אך שימו לב למצב הבא – אם הדירה נרכשה לאחר 01/01/14 ומקבל הדירה לחוץ למכור אותה בטרם תקופת הצינון, מס השבח שיחול הוא כמו מס מוטב על עליית שווי הדירה מיום רכישתה.

 

פטור לדירה שנתקלה בירושה

אם המוריש היה עדיין בחיים ומכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה, גם היורש יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה וזאת גם אם יש ליורש דירת מגורים נוספת! המשמעות הינה שלא חל שינוי בסעיף פטור זה.

 

 

סעיף 1 לחוק מגדיר מהי דירת מגורים וסעיף 49(א) משלים את ההגדרה לדירת מגורים מזכה: (א) דירה או חלק מדירה (ב) שבנייתה נסתיימה (ג) בבעלותו או בחכירתו של יחיד (ד) משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (ה) אינה מהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה (ו) הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה או לחילופין ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב מס השבח (ז) המוכר הגיש בקשה לפטור.
* קיימים תרחישים רבים לחישובים שונים בזכויות בניה בלתי מנוצלות.
** ישנם מצבים שבהם ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס שבח.
*** תקופת צינון לדירות מתנה – 3 שנים עם המוכר גר בדירה, 4 שנים אם לא גר בדירה.

 

זכויות בניה לא מנוצלות-תכנון מס

מצבים שונים כאשר קיימות זכויות בניה

כפי שהוסבר, אחד התנאים לפטור ממס שבח הינו הגדרת הנכס דירת מגורים מזכה. אחד התנאים שם, מחייב כי הדירה תהיה בנויה-שבנייתה נסתיימה. מטעם זה בנכס אשר בו יש זכויות בניה, אין פטור על חלק זה שטרם נסתיימה בנייתו. מרבית האנשים שמוכרים דופלקס, דירת גג, פנטהאוז, קוטג' או בית צמוד קרקע לאחר מגורים בו במשך שנים רבות, אינם מודעים לכך שהם יחוייבו במס שבח בגין זכויות בניה שהם מעולם לא ניצלו.  בשנים האחרונות הרשויות המקומיות מנסות להשית זכויות בניה "חדשות" גם על דירות מגורים רגילות בבניה רוויה הן מחייבות בהיטל השבחה, ורשות מיסוי מקרקעין במס שבח.

.
להלן מספר דוגמאות של פטורים שכיחים להפחתת החבות במס שבח על זכויות בניה שלא נוצלו ע"י המוכרים:

א. שווי ללא זכויות בניה נמוך מרצפת הפטור

תינתן הקלה עד תקרת הפטור, מס שבח מלא יחול מרצפת הפטור עד שווי הדירה הכולל את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.

ב. שווי ללא זכויות מעל ריצפת הפטור ומתחת לתקרה

כאן נבחין בשלושה מצבים:

  1. שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור – תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם קיים חלק עודף הוא יחוייב במס שבח מלא.
  2. שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור – תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם לא קיים חלק עודף לא יחול מס שבח מלא.
  3. שווי הדירה כולה מעל תקרת הפטור – החלק העודף מעל תקרת הפטור יחוייב במס שבח מלא.

ג. שווי ללא זכויות מעל תקרת הפטור

כאן נבחין בשני מצבים:

  1. שווי הדירה כולה מתחת לשווי דירת יוקרה – החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא.
  2. שווי הדירה כולה מעל לשווי דירת יוקרה – החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא, החלק מעל שווי דירת יוקרה ועד תחילת שווי זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב לפי מס שבח מיטיב.

החישובים הופכים להיות מורכבים יותר כאשר מדובר במכר דירה שאינה זכאית לפטור (למשל דירת מגורים שאיננה דירה יחידה) ואז מבוצעים חישובים נוספים של לינאריות מיטיבה על בסיס דו שלבי – עד לחלק החייב במס שבח מלא. אם מדובר בדירה מושכרת, חובה להתחשב במרכיב הפחת לפי הכללים של רשות המיסים – ראו מחשבון פחת על דירת מגורים ואם מדובר בדירת יוקרה מתבצע תחשיב נוסף לצורך הפחתת החבות הכוללת במס השבח – ראו מחשבון קביעת שווי בדירת יוקרה.

החישובים מתחילים להיות מאתגרים יותר כאשר מדובר במכר דירת ירושה, או מספר דירות ירושה ואחד מהיורשים הוא תושב חוץ, לעיתים גם המורישים הם תושבי חוץ ומי מהיורשים נפטר בדרך ולו צאצאים בעלי זכויות – מעבר לטיפול המשפטי המורכב (טיפול בענייני הירושה ו/או הצוואה, הסכם חלוקת העיזבון וכו'), יש לערוך שומה עצמית לכל נישום ונישום.

חייב לשתף ולגלות את הסוד… לעשות את מה שאתה אוהב בסופר מקצועיות!
החלק האהוב עליי ביותר הוא תכנוני מיסוי מקרקעין – עריכת תחשיבים רבים, עריכת שומה העצמית לכל נישום ונישום – בחלק זה יש מקום להפעלת "קסמים משפטיים" באמצעות: שימוש בחקיקה ראשית, חקיקה נלווית, חקיקה משנית, הוראות ביצוע, פסיקה בעליון, פסיקה של ועדות ערר, הנחיות פנימיות של הרשות, החלטות מקדמיות (פרה רולינג) – ולקבל תוצאות מפתיעות ביותר לטובת המוכרים! היו מקרים שקיבלתי תיקים בהם הייתה חבות מס שבח של מאות אלפי ש"ח והצלחתי להוריד את החבות במס שבח לאפס! במקרים רבים אחרים מדובר בהפחתה ניכרת של חבות מס השבח.

שימוש מושכל בתכנוני מס יכול לחסוך לנישום מאות אלפי ש"ח ובדירות יוקרה אף יותר. שימו לב! רצפת הפטור ותקרת הפטור מתעדכנים בכל שנה המסתיימת ביום ה 15 לחודש ינואר. קרי עסקאות מהיום ה 16 חל עליהן עדכון הסכומים הן בעניין הרצפה והן בעניין התקרה.
שילוב אפשרויות לתכנון מס

שימוש בפטור ו"פטורים" (10 מצבים שכיחים). לינאריות רגילה. לינאריות מיטיבה. לינאריות מיטיבה + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה (דירת יוקרה). חלק בפטור + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה + לינאריות מיטיבה. דחיית מס.

 

זכאות להחזר מס שבח

מכרתם דירה ב 4 שנים האחרונות וחוייבתם בתשלום מס שבח גבוה ?
הבשורה הטובה היא שניתן להפחית את חבות מס השבח ובלבד שמבצעים תחשיבים נכונים ומגישים את הבקשה להחזר מס תוך 4 שנים מיום שאושרה השומה העצמית או נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה בגין המכירה.

 

מותר ואף ראוי לבצע תכנון מס!

"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.

קישורים רלבנטיים – מחשבונים משפטיים מקצועיים עבור עורכי דין

  1. סימולטור מיסוי מקרקעין – בדיקת זכאות לפטור במס שבח
  2. מחשבון מס שבח לינאריות מיטיבה
  3. מחשבון מס שבח לינארי רגיל
  4. מחשבון מס שבח גילום מלא
  5. מחשבון בדיקת פטור חד פעמי – מכר שתי דירות ורכישה דירה אחרת במקומן
  6. מחשבון בדיקת הפטור המקסימלי במכר דירת מגורים עם זכויות בנייה